Con l’arrivo di giugno 2016 è entrato in vigore il famoso Decreto Mutui, il provvedimento che recepisce la direttiva comunitaria 17 del 2014 e che con i suoi quattro articoli modifica quanto previsto dal precedente decreto del 2010 e dal Testo Unico Bancario: sono tante le novità introdotte dal testo, a partire dalla clausola anti-insolvenza, che permette alla banca di vendere la casa dei clienti che non pagano senza passare dal tribunale.
La clausola anti-insolvenza: se non si pagano le rate la banca può vendere la casa
Il testo iniziale del Decreto Mutui prevedeva una clausola anti-insolvenza particolarmente dura, ammorbidita dal passaggio nelle Commissioni parlamentari. Inizialmente per far scattare la clausola era sufficiente il semplice versamento ritardato, mentre la versione definitiva richiede il mancato pagamento. Il consumatore viene ritenuto inadempiente se non paga 18 rate del mutuo (anche qui c’è stato un ritocco, visto che inizialmente erano previste solo 7 rate): solo se si verifica questo ci può essere la restituzione o il trasferimento della proprietà della casa per la morosità del debitore. È necessario inoltre che nel contratto tra banca e cliente questa clausola sia stata esplicitamente pattuita: l’istituto che ha erogato il mutuo non è più obbligata a passare dal procedimento di espropriazione forzata e in questo modo i tempi per recuperare il credito in sofferenza si accorciano di parecchio. Viene comunque previsto che la banca non può condizionare la conclusione del contratto all’accettazione della clausola da parte del cliente.
L’inserimento nel contratto della clausola anti-insolvenza deve quindi essere frutto di un accordo esplicito tra le parti: per questo il consumatore deve essere assistito, obbligatoriamente e gratuitamente, da un consulente in grado di fornirgli un’informazione completa e chiara sui possibili effetti della clausola. Se l’accordo tra le parti viene raggiunto è necessario anche assicurare la completa indipendenza del perito che dovrà stimare il valore dell’immobile: questa figura verrà scelta da banca e cliente oppure, se non si è trovato il comune accordo, dovrà essere nominato dal presidente del Tribunale competente per territorio.
Codificato il patto marciano: debito estinto con la vendita dell’immobile
Tra le altre novità del Decreto Mutui 2016 c’è anche la codificazione del cosiddetto patto marciano, anche se viene confermato il divieto di patto commissorio (cioè sono nulli i patti che prevedono che in caso di mancanza di pagamento del debito entro i termini fissati la proprietà dell’immobile o della cosa data in pegno passi al creditore). È previsto che in caso di vendita diretta della casa da parte della banca non ci può essere sproporzione tra l’entità del debito e il valore dell’immobile dato in garanzia. In più il creditore è obbligato a restituire al debitore l’eventuale parte eccedente del ricavo di vendita. Ad ogni modo il debito sarà estinto, anche se il valore della casa è inferiore all’ammontare da restituire. La banca ovviamente cercherà di ottenere dalla vendita il miglior prezzo di realizzo.
Divieti ed obblighi tra le novità previste dal testo dal Decreto Mutui 2016
Il Decreto Mutui prevede anche alcuni divieti. Innanzi tutto è vietato l’inserimento della clausola anti-insolvenza nei contratti di surroga; inoltre le disposizioni a cui stiamo facendo riferimento potranno essere applicate esclusivamente ai contratti sottoscritti a partire dal primo luglio 2016. Infine c’è il capitolo dedicato agli obblighi informativi nei confronti del consumatore. Le banche devono fornire tramite il Pies (prospetto informativo europeo standardizzato) tutte le informazioni dettagliate e personalizzate. Il modulo deve essere consegnato in forma cartacea (o tramite altro supporto durevole) in modo tempestivo, per permettere al cliente di valutare tutti gli aspetti del contratto o dell’offerta. Le banche e gli intermediari sono altresì obbligati a fornire alla clientela gli adeguati chiarimenti sui contratti e i servizi accessori.
