Il contratto di locazione 4+4 è uno dei contratti di locazione ad uso abitativo a canone libero, cioè in accordo rispetto agli andamenti del mercato immobiliare, tra i più diffusi in Italia. In questo articolo vedremo nel dettaglio in cosa consiste tale contratto e che cos’è la cedolare secca. Inoltre, illustreremo come effettuare una disdetta anticipata del contratto d’affitto e dove reperire dei modelli fac simile che permettano di impostare una disdetta impeccabile. In via preventiva, specifichiamo che tutte le informazioni che seguono fanno riferimento a contratti di locazione regolarmente registrati.
Contratto di locazione 4+4 con cedolare secca: tutto quello che c’è da sapere
Abbiamo detto che il contratto 4+4 è una delle formule contrattuali più diffuse quando si tratta di locare un immobile ad uso abitativo con canone libero: in sostanza, il locatore cede all’inquilino l’immobile oggetto del contratto, in cambio del pagamento di un canone d’affitto mensile “libero”, cioè scaturito dall’incontro delle esigenze del locatore e del conduttore del contratto (cioè l’inquilino). Il contratto di affitto ordinario standard ha una durata minima di 4 anni. Al termine dei primi 4 anni, se non cambiano gli accordi tra le parti, vi è il tacito rinnovo che si prolunga per un ulteriore quadriennio: ecco spiegato perché il canone d’affitto è definito come 4+4.
La “cedolare secca” che si può applicare a questo tipo di contratto è una tipologia di regime fiscale facoltativo che consiste nel pagamento di un’imposta che si sostituisce all’Irpef e alle addizionali che derivano parzialmente dal reddito prodotto dall’immobile. La cedolare secca è entrata a far parte dell’ordinamento italiano a partire dal 2011 con l’intenzione precisa di ridurre il fenomeno degli affitti in nero e si presenta come regime fiscale estremamente conveniente sia per gli inquilini che per i proprietari degli immobili.
La “cedolare secca” infatti non solo si sostituisce all’Irpef ma anche all’imposta di registro e all’imposta di bollo, che deve essere versata sia al momento della stipula del contratto che del suo rinnovo o recesso. L’aliquota corrispondente alla cedolare secca nei contratti a canone libero ammonta al 21%, mentre in caso di canone concordato (cioè contratti in cui il canone di locazione è calmierato in base ad accordi territoriali tra associazioni di proprietari e associazioni che perseguono la tutela degli inquilini, proposti normalmente in formula 3+2 o di 18 mesi per contratti transitori) è pari al 10%. Il regime della cedolare secca si applica, nei contratti di locazione 4+4, agli immobili dalla classe A1 a quelli di classe A11, eccezion fatta per quelli di classe A10, corrispondenti a uffici o studi privati, e viene imposto sul canone annuale nella sua interezza e non sul 95% di esso, come avviene nel caso del regime ordinario. Il proprietario dell’immobile locato, con questa formula, non può modificare il canone d’affitto per la durata del contratto (quindi negli 8 anni successivi alla stipula) in base alla rivalutazione periodica dell’ISTAT o in base ad esigenze di altro tipo ma, in compenso, è esentato dal versamento delle addizionali comunali e regionali anche se è opportuno ricordare che un simile contratto non è deducibile dalla dichiarazione dei redditi del proprietario. Tutte le informazioni supplementari rispetto a questa formula di regime fiscale sono reperibili sul sito dell’Agenzia delle Entrate.
Disdetta affitto anticipata per contratto di locazione 4+4
Ogni inquilino che sia conduttore di un regolare contratto di locazione 4+4 può effettuare la disdetta anticipata da tale contratto, inviando al proprietario una lettera di disdetta nei termini temporali previsti dal contratto stesso.Affinché il recesso anticipato dal contratto di locazione sia valido, il documento che il conduttore del contratto deve far pervenire al proprietario dell’immobile deve essere cartaceo e deve essere inviato in forma di raccomandata con ricevuta di ritorno oppure mediante posta elettronica certificata (Pec).
Nel caso in cui il contratto dal quale ci si voglia affrancare sia un 4+4 il termine previsto per la disdetta anticipata è stabilito in 6 mesi. Quindi, entro i 6 mesi precedenti alla propria uscita dall’immobile o entro i 6 mesi precedenti la scadenza del contratto d’affitto, l’inquilino deve inviare tramite raccomandata A/R al proprietario o tramite Pec la lettera di recesso anticipato. Essa deve contenere i dati anagrafici del conduttore del contratto, la richiesta di recesso dal contratto di locazione, comprensiva dei dati della registrazione del contratto medesimo, e le ragioni che lo hanno indotto ad una tale risoluzione. Dovranno inoltre essere dichiarati i tempi entro i quali l’immobile verrà liberato. Un modulo fac simile di richiesta di recesso da prendere come esempio per redigere la propria può essere reperito sul sito money.it o moduli.it.
Puntualizziamo che in caso di contratto di locazione immobiliare ad uso abitativo con formula 4+4, l’inquilino che non intenda rinnovare il contratto ma non abbia dato formale disdetta entro i 6 mesi precedenti alla scadenza dello stesso incorre nel “tacito rinnovo”, cioè nel rinnovo implicito ed “automatico” del contratto per altri 4 anni. Ovviamente questo tipo di contratto non è vincolante in senso assoluto, anche perché il conduttore potrà dare disdetta successivamente al “tacito rinnovo” nei modi e nei tempi illustrati nel paragrafo precedente. Qualora sia invece il proprietario dell’immobile a non voler rinnovare il contratto d’affitto all’inquilino (il cosiddetto “diniego di rinnovazione”), egli non potrà farlo prima della scadenza dei primi 4 anni, nel caso di contratto di locazione 4+4, e, trascorso questo termine, potrà inviare tale richiesta in forma di raccomandata A/R con almeno 6 mesi di anticipo rispetto alla data entro la quale desidera che il conduttore liberi l’immobile locato.
FAC Simile Contratto di Locazione 4+4: il modello della richiesta
Il fac simile della richiesta di diniego di rinnovo del contratto d’affitto può essere reperito sul sito laleggepertutti.it o contrattoaffitto.it. Come specificato in apertura a questo articolo, tutte le casistiche passate in rassegna si applicano solo ed esclusivamente a contratti di locazione legalmente registrati: scritture private non registrate regolarmente presso l’Agenzia delle Entrate non hanno alcuna validità legale e non sono perciò atte a tutelare né il proprietario né gli inquilini, sia per quanto riguarda importi e versamenti del canone d’affitto mensile che disdette e recessi.
