Con il termine usufrutto si fa riferimento a ciò che lega il proprietario di un immobile che viene definito usufruttuario a colui che invece possiamo definire nuovo proprietario. Questo passaggio di beni è però prevalentemente legato ad un piccolo asso di tempo prestabilito. Il valore dell’abitazione poi, aumenta a carico di chi possiede la cosiddetta nuda proprietà e per determinare il valore legale della casa vengono annualmente pubblicate determinate tabelle con coefficienti e tempi di riferimento; scopriamo come utilizzare la tabella relativa al calcolo dell’usufrutto per l’anno 2017.
Usufrutto vitalizio 2017: calcolo con tabella aggiornata
Deve essere dell’usufruttuario la scelta di avviare un legame a termine o vitalizio con il nudo proprietario, il che significa che un’ipotetica abitazione potrà essere concessa fino alla morte di colui che riceverà la nuda proprietà sull’immobile, oppure per uno specifico periodo di tempo limitato e stabilito dall’usufruttuario. In ognuno dei casi faremo riferimento a coefficienti e numeri diversi.Un primo elemento da considerare se avete intenzione di avviare un legame con il nudo proprietario è la sua età anagrafica, infatti come vedremo riportato all’interno della tabella, più giovane sarà colui a cui verrà concesso il bene immobile e più tempo avrà da aspettare il vero proprietario prima di tornare in possesso del bene. Prima di procedere con il calcolo bisogna ricordarsi sempre di aggiungere lo 0,10% di interesse alla somma ottenuta. All’interno della tabella facilmente rintracciabile online vi sono tre colonne, di cui la prima indica la sola età anagrafica dell’usufruttuario, la seconda il valore dell’abitazione espresso in percentuale e la terza il solo valore della nuda proprietà.
Come effettuare allora il calcolo del valore legale della casa? Basta una semplice operazione matematica e l’utilizzo dei coefficienti numerici della tabella per ottenerlo. In primo luogo è necessario conoscere la categoria catastale di appartenenza del bene e moltiplicare tale numero per il suo coefficiente; fatto ciò si può tornare ad eseguire il calcolo dell’usufrutto. La tabella ipotizza che ad esempio, un usufruttuario di 55 anni debba utilizzare i coefficienti 65% e 35%. Ciò significa che una volta ricavato il valore catastale in euro della proprietà, l’usufruttuario debba su questo stesso valore calcolare le percentuali, trovando così il valore legale della nuda proprietà e il valore legale della piena proprietà.
Come usare la tabella per il calcolo dell’usufrutto a termine
L’usufrutto a termine si differenza da quello vitalizio in quanto ai coefficienti numerici espressi in percentuale va aggiunto nella formula per ricavare poi il valore legale della casa, anche il numero degli anni per i quali l’usufruttuario ha concesso appunto l’utilizzo del suo bene immobile. Ciò che manca in questa seconda tabella sarà l’età anagrafica riferita al proprietario primario del bene che non è indispensabile per effettuare questo calcolo. Nella tabella aggiornata al 2017 ad esempio, vengono considerate ipotesi di usufrutto che partendo da un minimo di un anno, arrivano anche ad ottant’anni; si parte dalle seguenti percentuali: 2,44% del valore dell’usufrutto e 97,56% del valore della nuda proprietà (in relazione al tempo determinato di un anno), e si arriva ad un massimo di 86,13% e 13,87% (se si fa riferimento alle percentuali relative ad un usufrutto di ottant’anni).
Ecco come calcolare in questo caso il valore legale della casa. Come per il calcolo dell’usufrutto vitalizio bisogna conoscere il dato mancante da utilizzare poi nell’operazione matematica, ovvero il valore della piena proprietà ottenuto mediante il reddito catastale. Una volta ricavato questo valore e con le percentuali della tabella a portata di mano, sarà facile effettuare il calcolo: ipotizziamo ad esempio che un usufruttuario voglia concedere il suo bene per 50 anni. In questo caso si dovrà calcolare il 29,09% del valore della piena proprietà (cioè del valore ricavato in precedenza), ovvero il 70,91% dell’usufrutto e si ricaverà così il valore legale della casa.
