Un valido aiuto per acquistare una casa può essere l’asta. Andiamo a scoprirne i rischi e i punti a favore, come funziona, quanto costa e dove si possono trovare online aste di questo genere.
L’acquisto di un immobile attraverso l’asta può rappresentare un’occasione conveniente per chi è alla ricerca di un buon affare, una valida alternativa al classico mercato immobiliare, che permette all’acquirente un risparmio considerevole. Per altre informazioni c’è internet, come fonte inesauribile di notizie. Infatti esistono dei portali digitali dedicati soltanto alle aste immobiliari per agevolare tutti gli interessati. Questi due siti possono essere di aiuto: astegiudiziarie.it e astagiudiziaria.com.
Questi siti contengono tutte le “Ordinanze di Vendita” emesse dai giudici e tutte le informazioni disponibili utili sull’immobile. Dagli indirizzi alle date e i luoghi d’asta, dai prezzi di partenza alle planimetrie fino alla disponibilità dell’immobile (se libero o occupato).
Come funziona l’acquisto di una casa all’asta?
Le aste sono convenienti perché in genere danno la possibilità di acquistare un immobile ad un prezzo inferiore rispetto a quanto potrebbe essere venduto attraverso mercati classici. Tuttavia partecipare alle aste non è semplicissimo. Bisogna informarsi su tutti i vari incartamenti e poi è necessario conoscere tutti gli aspetti di un’asta.
L’asta giudiziaria è la forma più comune di asta e si svolge principalmente presso il tribunale di competenza. Il giudice designato incarica un professionista per stendere una perizia, per stimare il valore dell’immobile. Nella documentazione redatta si potranno trovare tutte le informazioni relative alla casa. Dai dati catastali, alla planimetria fino alle caratteristiche tecniche e della presenza di eventuali vincoli. La consultazione di questi documenti, la si può fare recandosi in cancelleria.
Una volta terminata la documentazione, il giudice può emanare l’ordinanza di vendita e si fissano tutte le tappe del processo di vendita:
- Si parte con il prezzo di partenza dell’immobile;
- Il deposito cauzionale (che va inserito nell’offerta);
- Il termine per la chiusura delle offerte (se sono presenti più acquirenti);
- Definire la data dell’asta;
- Inoltre il giudice dovrà definire anche data entro cui deve essere saldato l’acquisto.
Le aste sulle case possono essere di due tipi
Senza incanto: nel momento in cui vengono presentate le offerte in busta chiusa, l’offerta diventa immediatamente impegnativa, non è possibile revocarla e si è obbligati all’acquisto in caso di unica offerta. Se per qualche motivo l’offerente dovesse rifiutare l’acquisto dell’immobile, perderebbe la cauzione versata. Se sono presenti più offerte si procede invece con eventuali rilanci.
Con incanto: nel caso in cui la prima asta di un immobile sia andata deserta, c’è la possibilità di una gara pubblica tra i partecipanti. Nell’asta con incanto si procede quasi esclusivamente con i rilanci e la casa viene aggiudicata all’ultima offerta che non subisce rilanci. Anche in questo caso, se si è l’unico offerente l’acquisto è “quasi” obbligatorio. L’eventuale assenza all’udienza per la gara fa sì che si perda solo un decimo della cauzione versata.
Richiesta della documentazione dell’immobile all’asta
A chi si richiede la documentazione per la visione e l’acquisto di un immobile? Il custode giudiziario è colui al quale il giudice designato affida l’incarico di conservare, amministrare e gestire il bene in questione. Il custode deve curare ogni aspetto di natura patrimoniale, tra i quali l’incasso dei canoni di locazione e deve essere disponibile per ogni acquirente interessato.
Acquistare una casa all’asta: quanto costa?
Per acquistare una casa all’asta bisogna calcolare tutti i costi. Oltre gli eventuali costi di ristrutturazione e ammodernamento, ci sono tanti fattori ai quali prestare attenzione, perché una volta scelta la casa è opportuno effettuare tutti i controlli prima di passare all’acquisto. Come la visita dell’immobile, visita che si può fare contattando il custode giudiziario e così se l’immobile è di proprio gradimento si può procedere a presentare un’offerta.
Come si può presentare un’offerta? In caso di asta senza incanto si può presentare un’offerta in busta chiusa. L’offerta dovrà presentare anche una cauzione pari al 10% di tale offerta, più tutti gli altri documenti richiesti.
In passato comprare un immobile all’asta richiedendo un mutuo era molto difficile. Diverse erano le difficoltà, specialmente quelle che riguardavano le tempistiche del Tribunale con quelle della banca. Tuttavia dal 2014 con l’accordo tra l’Associazione Bancaria Italiana (ABI) e i Tribunali è stato possibile ottenere un finanziamento che rispettasse le tempistiche per il pagamento del saldo.
Quindi se non si dispone del capitale per il versamento immediato, è possibile comprare una casa all’asta richiedendo un mutuo. La cifra richiesta può arrivare fino all’80% dell’importo, presso una delle banche in accordo tra ABI e il Tribunale.
L’erogazione del finanziamento avverrà solo e soltanto, quando il richiedente si aggiudicherà la casa. Solo in questo caso il giudice firmerà il decreto di trasferimento (una volta ricevuto dalla banca parte dell’importo e dall’acquirente la restante).
Le case all’asta costi aggiuntivi
Ci sono diversi aspetti da valutare quando si decide di comprare una casa all’asta, non solo i dati catastali o la planimetria, ma anche i diversi costi. Una volta definito il budget, bisogna tenere in conto anche di ulteriori spese; oltre al prezzo effettivo dell’immobile, ci sono altri costi come: imposte di registro, ipotecaria e catastale con un pagamento in misura fissa pari a 200 euro, Iva, eventuali spese condominiali arretrate o le spese per sfrattare un inquilino ancora presente in casa, oltre che i costi di una eventuale ristrutturazione e altre spese.
Dove trovare le case all’asta
L’ avviso della vendita all’asta di un immobile viene reso pubblico mediante l’affissione per “almeno” tre giorni continuativi all’albo del Tribunale di competenza presso il quale si svolge il procedimento. L’avviso verrà pubblicato anche sui siti internet specializzati e autorizzati e su quotidiani di informazione locale della zona interessata o su quotidiani di informazione nazionale.
Per conoscere tutti gli aspetti legati alla vendita all’asta di un immobile, il possibile acquirente deve rivolgersi al custode giudiziario, che fornisce tutte le informazioni necessarie. Il custode giudiziario è colui al quale il giudice affida l’incarico di conservare, amministrare, gestire e dare informazioni a chi interessato del bene pignorato. Proprio accordandosi con il custode giudiziario si può prendere un appuntamento per visionare l’immobile. La messa in vendita di una casa tramite l’asta giudiziaria – come già detto – deve essere adeguatamente pubblicizzata con tutti i mezzi a disposizione.
Punti a favore e rischi dell’acquisto di una casa all’asta
Già comprare casa comporta vantaggi e svantaggi, ma comprare casa all’asta non è da meno, anche qui si possono trovare rischi, pericoli e benefici. Diversi sono i consigli che ogni acquirente dovrebbe seguire:
- Studiare l’immobile prima di acquistarlo: è importante visitare più volte e prendere tutte le informazioni disponibili su ciò che si desidera acquistare. Leggere la perizia stilata dal professionista nominato dal giudice, più tutti i documenti pubblicati su appositi siti web e/o quotidiani.
- Esperienza in fase d’asta: è consigliabile approcciarsi al mondo delle aste in maniera graduale e non rischiare da subito. L’esperienza nelle aste è fondamentale per fare un buon affare, così tra i consigli di molti esperti, c’è quello di assistere a diverse aste da spettatore in modo da capire bene il meccanismo delle offerte e di rilanci sul prezzo;
- Attenzione agli immobili occupati: può capitare che l’immobile desiderato possa presentare delle problematiche e delle difficoltà. Ad esempio: se l’immobile è occupato senza regolare contratto d’affitto, il nuovo proprietario dovrà provvedere a eseguire lo sfratto a proprie spese.
Comprare casa all’asta: i pro…
Da segnalare tra i principali vantaggi dell’acquistare una casa all’asta è il risparmio che ne deriva. Un risparmio che va dal 20 % fino al 40 % in meno rispetto al valore. Visto che nella quasi totalità dei casi l’importo è più basso del valore di mercato.
Altro buon motivo per l’acquisto di un immobile all’asta è il trasferimento della proprietà dell’immobile, visto che non si deve pagare alcuna spesa notarile, essendo l’immobile già trasferito con un decreto emanato dal giudice del Tribunale.
Altro vantaggio è la trasparenza nella procedura poiché a dettare le modalità è il Tribunale che mette a disposizione tutti i documenti necessari. L’acquisto è sicuro perché il bene immobile è verificato da un esperto nominato dal tribunale, anche dal punto di vista urbanistico e catastale.
Ulteriore vantaggio, per chi non dispone subito dell’intera somma necessaria è il mutuo, il cui importo non può superare l’80 per cento del valore stabilito dalla perizia o del prezzo di aggiudicazione.
…comprare casa all’asta: i rischi
Diversi sono i rischi per chi decide di comprare una casa all’asta. Se è vero che il mutuo aiuta e non poco l’acquirente in fase d’asta, è altrettanto vero (ed è bene ricordarlo), che l’acquirente deve disporre fin da subito di una grossa somma di denaro per partecipare all’asta. Inoltre, l’intera procedura è molto complessa. Per evitare brutte sorprese, molti si rivolgono a consulenti esperti nel settore. Altro rischio importante da non correre in sede d’asta è quello di acquistare un immobile occupato da inquilini che, in base alle loro condizioni soggettive e oggettive, sono morosi e non hanno intenzione di andarsene.
Comprare casa all’asta tramite agenzia immobiliare
Può capitare che non tutti siano pratici di documenti e delle varie scartoffie utili per l’acquisto o quantomeno per partecipare all’asta per un immobile. Quindi, se non ve la sentite di affrontare la burocrazia o state comprando all’asta in una città diversa. Potete affidarvi a un’agenzia immobiliare specializzata nelle aste giudiziarie.
