Oggi vedremo insieme alcune delle procedure per affrontare la disdetta di un contratto di affitto in maniera anticipata, tramite lettera raccomandata. Vi diremo come compilarla tramite il modulo FAC Simile e tutti i regolamenti in vigore per l’Agenzia delle Entrate.
Come richiedere la disdetta del contratto di affitto della casa
Molti di noi al giorno d’oggi si trovano a vivere o a lavorare in degli immobili presi in affitto da altri e non di proprietà. Non sempre però i contratti che vengono stipulati all’inizio di un rapporto di affitto, fra l’affittuario ed il proprietario dell’immobile, possono mantenersi attivi sino alla data stabilita insieme. A volta infatti, a causa di necessità di vario tipo , si presenta il bisogno di recedere il contratto di affitto in maniera anticipata. Oggi insieme vedremo come è possibile richiedere la disdetta di questo contratto e quali sono i modi e le varie tempistiche per poterlo fare. Quando si prende in affitto un immobile si è soliti stipulare un contratto di affitto valido per più anni consecutivi, da rinnovare poi eventualmente di volta in volta, a seconda delle esigenze e delle circostanze di ognuno. Ad esempio, per quanto riguarda un immobile da utilizzare come abitazione le tipologie di contratto più utilizzate sono quelle che prevedono un affitto di quattro anni iniziali, rinnovati poi in maniera tacita con altri quattro anni, allo scadere dei primi. Per quanto concerne invece gli immobili adibiti allo svolgimento di attività commerciali, in molti casi si utilizza la formula dei sei anni per alcuni tipo di attività, e quella dei nove anni per altri tipi di attività. La modalità è la stessa che abbiamo trovato per quanto riguarda le case, ovvero il rinnovo viene fatto automaticamente allo scadere dei primi anni, solo che in questo caso invece di essere quattro, possono essere sei o anche nove.
Quando si vuole interrompere in maniera anticipata un contratto di affitto ci deve essere chiaramente, come avviene nella maggior parte dei casi per quanto riguarda le procedure burocratiche, un minimo di tempo di preavviso da parte dell’inquilino prima di procedere, probabilmente per poter garantire anche all’affittuario in questione la possibilità di non avere dei danni o comunque di organizzarsi nel modo migliore in seguito alla perdita di alcuni inquilini paganti. Questi ultimi, quando sono intenti a lasciare l’abitazione prima della data stipulata dal contratto che avevano firmato inizialmente, dovranno richiedere il recesso del contratto tramite un documento cartaceo che dovranno inviare per tempo al proprietario di casa, con una raccomandata con rispettiva ricevuta di ritorno. I tempi entro i quali questa operazione deve essere svolta sono i seguenti: l’affittuario dovrà richiedere la disdetta del contratto di affitto della casa in maniera anticipata entro i sei mesi prima dalla data in cui desidera abbandonare lo stabile. Vedremo ora insieme come compilare il documento cartaceo necessario per questa procedura e come e dove poterlo trovare online.
Lettera raccomandata per disdire il contratto d’affitto: compilazione e invio
All’interno della lettera raccomandata cartacea per disdire in maniera anticipata il contratto di affitto dovranno essere ovviamente presenti tutti i dati anagrafici di colui che richiede la disdetta. Dovranno chiaramente essere inseriti nella suddetta lettera raccomandata anche tutti quanti i dati relativi alla stipulazione del contratto precedente, come ad esempio la data durante la quale è stato stipulato ed il numero del contratto stesso. Il richiedente la disdetta anticipata, dovrà scrivere poi di avvalersi di una determinata clausola presente nel contratto quando e se è presente, perché talvolta, in base ai singoli casi, ogni contratto può contenere al suo interno varie clausole differenti che prevedano la disdetta anticipata del contratto e quindi in quei casi ci si potrà muovere in base a quelle indicazioni già previste in partenza.
Oltre ad avvalersi di una clausola del contratto stipulato in precedenza, ci si può comunque avvalere della legge che prevede la possibilità di recedere un contratto con delle tempistiche anticipate rispetto a quelle stabilite da contratti firmati precedentemente. Sarà inoltre importante, per la buona e corretta riuscita della procedura burocratica, inserire le motivazioni che spingono l’inquilino a dover abbandonare l’immobile, ad esempio per gravi problemi sul posto di lavoro o a causa di trasferimenti improvvisi che non potevano essere prevedibili con tempistiche più anticipate ecc ecc. La lettera raccomandata dovrà essere ovviamente compilata in tutte le sue parti ed inviata al proprietario dell’immobile tramite una raccomandata con ricevuta di ritorno. È possibile svolgere questa procedura, che, a seconda dei propri rapporti con la burocrazia, per alcuni potrebbe risultare molto semplice e sbrigativa mentre per altri un po’ più ostica e complicata, anche con il consueto aiuto di internet, che oramai è un fidato alleato di tutti coloro che hanno qualche dubbio in merito a tematiche molto diffuse ed in merito alle quale è possibile trovare una risoluzione immediata. Sul web infatti si può reperire in maniera molto semplice e pratica un fac simile della lettera di disdetta del contratto di affitto, come ora vedremo meglio insieme.
FAC Simile Lettera di disdetta del contratto di affitto: dove trovarla online
Il modulo Fac Simile della lettera da inviare per richiedere la disdetta in maniera anticipata del contratto di affitto è semplicissima da trovare online. Basterà infatti digitare sulla barra del nostro motore di ricerca “fac simile lettera di disdetta del contratto di affitto” che appariranno moltissimi link di siti specializzati in questioni legali e burocratiche che sapranno indirizzare al meglio le persone che si trovano più in difficoltà nello svolgere queste procedure e metteranno a loro disposizione la possibilità di scaricare sul proprio dispositivo elettronico un documento fac simile della lettera di disdetta del contratto di affitto.
Chiaramente i siti internet, seppur molto specializzati in determinati ambiti, non sono degli avvocati, e per qualunque indecisione o chiarimento, se è necessario, è sempre opportuno rivolgersi ad un legale di fiducia che sappia indirizzarci al meglio nelle nostre scelte. Sebbene non sempre ci possa fidare ciecamente di quello che si trova su internet, per quanto concerne questi moduli fac simile della lettera di disdetta del contratto di affitto, basta avere un minimo di attenzione che ci si renderà conto subito se sono stilati con attenzione e correttezza. È necessario infatti prima inserire i propri dati, ovvero nome, cognome, indirizzo, cap, città e codice fiscale. Lo stesso poi dovrà essere fatto per quanto riguarda i dati del locatario. Come oggetto della lettera chiaramente dovrà essere inserito “disdetta del contratto di locazione”, con l’aggiunta poi del numero del contratto e della data di stipulazione di quest’ultimo. Si dovrà poi procedere con la richiesta vera e propria, all’interno della quale dovranno essere nuovamente riportati alcuni dati già elencati, come quelli relativi al contratto, e all’indirizzo dell’immobile del quale si sta recedendo l’affitto. Ovviamente sono consigliate tutte quelle formule di cortesia tipiche di ogni lettera formale. Quindi avremo un: gentile o spettabile, a seconda se si stia parlando con un singolo o magari con un’azienda o con un ente; avremo “il sottoscritto ______ “, i saluti finali, che a seconda della confidenza che si ha possono essere cordiali o distinti e “in fede” sotto il quale solitamente si appone la firma del richiedente l’interruzione del contratto in maniera anticipata.
Dunque tutte quelle formule formali che servono necessariamente per il funzionamento di una buona e corretta comunicazione. Bisognerà anche inserire chiaramente la legge in base alla quale si richiede questa disdetta, che in questo caso è l’art. 4 della legge 392/78, che afferma quanto segue “è in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.” Questo articolo della legge prende il nome di “Recesso del conduttore”. Il conduttore in questo caso è colui che richiede il recesso del contratto, dunque l’inquilino dell’immobile. Il proprietario dell’immobile invece, in termini più prettamente giuridici, come abbiamo visto, prende il nome di locatore. Come in ogni lettera che si rispetti bisognerà poi inserire alla fine il luogo, la data e chiaramente la firma del mittente.
Regolamento Agenzia delle Entrate sulla disdetta d’affitto appartamento
Per quanto riguarda l’Agenzia delle Entrate, quando ci si trova a dover svolgere le varie pratiche in merito alla disdetta anticipata di un contratto d’affitto, è certamente necessario mettere in conto anche il dover versare del denaro a questo ente. Non stiamo certamente parlando di grandi somme che possano pesare sull’economia di una famiglia media, ma comunque è una spesa ed una procedura che va tenuta in considerazione, senza la quale non si può chiaramente procedere con la disdetta del contratto di affitto in maniera anticipata. Stiamo parlando esattamente di un’imposta pari a 67 euro, i quali dovranno essere pagati entro i 30 giorni dalla risoluzione del contratto.
Il denaro potrà essere versato con due metodologie differenti: sia mediante i servizi online dell’Agenzia delle Entrate – quindi pagando comodamente da casa propria – , sia tramite il modello F24 Elementi identificativi, con l’utilizzo del codice tributo 1503. Se si procede con il modello F24 sarà necessario anche comunicare all’ufficio di competenza al quale ci si era rivolti per registrare il contratto iniziale, la disdetta anticipata di quest’ultimo. Se il proprietario dell’immobile in questione preferisce la modalità di pagamento con cedolare secca, non sarà necessario pagare l’imposta di registro, ma sarà comunque necessario comunicare la cessione del contratto per tempo, altrimenti potrebbero esserci dei problemi e ci potrebbe essere la possibilità di dover comunque pagare un’imposta.
Disdetta affitto casa senza preavviso per gravi motivi: si può richiedere?
Come abbiamo detto sino ad ora, fare un preavviso al locatore è sempre necessario. Se però ci troviamo d’improvviso in una grave situazione inaspettata che non ci ha consentito prima di inviare un preavviso, si può comunque recedere anticipatamente il contratto? Certamente, ma ci potrebbero essere dei danni economici a gravare sulla situazione dell’inquilino. Quest’ultimo infatti, non avendo dato il preavviso nei termini necessari – ovvero sei mesi prima – si troverà nella spiacevole condizione di dover comunque pagare tutte quelle mensilità mancanti sino alla fine del periodo previsto dal contratto.
Questo avviene chiaramente perché un mancato preavviso può comportare al locatore dei problemi economici e organizzativi non indifferenti, e sarebbe poco corretto che quest’ultimo non ricevesse più denaro improvvisamente, senza essere stato precedentemente avvertito ad aver avuto la possibilità di organizzarsi e mobilitarsi per cercare magari qualche altro nuovo affittuario. Nel momento in cui però, ciò avvenisse, ovvero se il proprietario di casa torva dei nuovi inquilini prima della fine del contratto dei precedenti che hanno abbandonato l’immobile senza preavviso, questi ultimi potranno smettere di pagare il loro ex proprietario di casa, in quando il danno che gli avevano arrecato non è più tale. Sino a quel momento dovranno continuare a versare la somma stabilita del contratto di affitto iniziale. Poi ovviamente ci possono essere delle situazioni particolari che dovranno essere prese in considerazione in maniera singola dagli uffici o dai legali di competenza, perché ogni situazione può essere differente da un’altra ed avere quindi delle esigenze di risoluzione diverse rispetto alle altre.
Disdetta affitto appartamento con cedolare secca
Quella della cedolare secca, che abbiamo poc’anzi incontrato, è una tipologia facoltativa di pagamento che può essere fatta presso l’Agenzia delle Entrate. Nel momento in cui si sceglie questo tipo di regime vi è il vantaggio di non dover pagare l’imposta di bollo e quella di registro. Procedendo con la cedolare singola non si potrà però più chiedere, per tutta la durata del contratto, di poter aggiornare il canone di locazione. Per poter utilizzare questa opzione, sarà necessario farlo sin dall’inizio della stipulazione di un contratto di affitto. Se ciò non viene fatto infatti, non si potrà usufruire dell’opzione della cedolare secca e si dovrà procedere con le classiche regole di pagamento ordinarie previste dall’Agenzia delle Entrate.
Lo stesso vale per quanto riguarda la proroga di un contratto di affitto. Se infatti un contratto di affitto stipulato con il regime della cedolare secca viene prorogato per un tempo più lungo rispetto a quanto era previsto inizialmente, la proroga della cedolare secca non verrà fatta in maniera automatica, sarà infatti necessario comunicare prima la proroga del contratto d’affitto all’Agenzia delle Entrate e poi prorogare anche il regime della cedolare secca. Anche per fare ciò ovviamente ci sono delle scadenze da rispettare che in questo caso equivalgono a 30 giorni. Cessati i quali, se non si sarà fatta alcuna proroga del regime di pagamento a cedola secca, il pagamento verrà effettuato, da quel momento in poi, secondo quanto prevede regolarmente l’Agenzia delle Entrate. Dunque se avete iniziato il regime a cedolare secca, conviene che teniate d’occhio le scadenze del contratto e le eventuali proroghe, perché una svista in merito alle tempistiche o alle regole, potrebbe comportare una perdita del regime e l’inizio di pagamenti che prima invece non venivano versati.
Disdetta contratto d’affitto 4 + 4
Chi si è trovato una o più volte a dover affittare un proprio immobile o a doverne prendere uno in affitto da qualcun altro, saprà certamente che la formula d’affitto più diffusa ed utilizzata per quanto riguarda questi casi è la 4 + 4. Con 4 + 4 si indicano chiaramente gli anni di affitto previsti. Probabilmente è il più utilizzato perché consente a tutti, soprattutto agli inquilini, di potersi organizzare la vita in una prospettiva futura che possa dare loro un minimo di stabilità. Solitamente infatti si firma un contatto di affitto che prevede l’affitto della casa in questione per quattro anni consecutivi, alla fine dei quali, se non si incappa in nessuna recessione di contratto, quest’ultimo si rinnova da solo in maniera tacita per gli altri quattro anni successivi alla prima quartina. Ovviamente, nel momento in cui l’inquilino vorrà, eventualmente, disdire l’affitto, si dovrà procedere con tutte le modalità che abbiamo visto sino ad ora. Sarà quindi necessaria una preventiva disdetta da inviare tramite lettera raccomandata almeno sei mesi prima della data in cui si è deciso di voler abbandonare l’immobile. Questo chiaramente avviene affinché il proprietario dell’immobile in questione possa riorganizzare le proprie finanze ed avere il tempo magari di trovare dei nuovi inquilini, per non rimanere in difficoltà dopo l’abbandono dell’immobile da parte di quelli che oramai sono diventati degli ex inquilini. Dopo la disdetta inviata tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, ci sarà da affrontare successivamente il pagamento di una imposta pari a 67 euro, di cui abbiamo poc’anzi parlato, presso l’Agenzia delle Entrate e sia l’inquilino, che a breve diventerà ex inquilino, che il proprietario dell’immobile in questione, dovranno firmare un documento in cui si sancisce da entrambe le parti la disdetta del contratto di affitto in maniera anticipata.
Regolamento per conduttore e locatore sulla disdetta affitto casa
La disdetta di un contratto di affitto potrebbe essere qualcosa di molto delicato per entrambe le parti in causa e per questo motivo si dovrebbe cercare sempre di fare in modo che entrambe possano uscire soddisfatte e vincenti dal comune accordo preso. Per fare in modo che ciò accada e che accada nel migliore dei modi possibili, è importante seguire delle regole prestabilite dalla legge, che quindi guidino gli attori della causa per assicurare una buona riuscita della disdetta anticipata del contratto. Per quanto riguarda una casa, come abbiamo notato poco fa, sappiamo che il contratto più utilizzato è quello che utilizza la formula 4 + 4. Se il locatore non richiede l’immobile alla fine del contratto, i secondi quattro anni si rinnoveranno in maniera automatica. Se invece l’inquilino della casa desidera dare indietro l’ immobile al suo legittimo proprietario prima della scadenza del trascorrimento dei primi quattro anni, è necessario che lo comunichi al locatore nei tempi prestabiliti dalla legge, ovvero sei mesi prima.
Il contratto può non essere rinnovato nel momento in cui il destinatario dell’atto ne è a piena conoscenza. Ovviamente per fare in modo che ciò avvenga sarà necessario inviare una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno. Sia l’inquilino che il proprietario dell’immobile poi dovranno firmare entrambi un documento che certifichi la cessione anticipata del contratto. Importante è fornire poi delle motivazioni che siano valide, a causa delle quali non si può più portare avanti l’impegno di affitto preso nel contratto firmato in precedenza. Non si può scegliere di interrompere un affitto a proprio piacimento, bisogna fornire delle motivazioni valide, che possano anche eventualmente essere valutate da un giudice nel caso in cui la situazione non si riesca a risolvere in maniera serena fra l’inquilino ed il proprietario di casa, ma si debba ricorrere alla giustizia per valutare le varie situazioni. Anche il proprietario dell’immobile in questione, dal canto suo, non può di punto in bianco richiedere l’utilizzo del suo immobile ed allo stesso modo un inquilino non può andare via da un giorno all’altro, senza fornire delle motivazioni valide.
Disdetta contratto d’affitto azienda commerciale
Per quanto riguarda i contratti di affitto per le aziende commerciali possiamo vedere che la procedura da dover seguire è abbastanza simile a quella che abbiamo incontrato per quanto concerne gli affitti delle case. Vi sono però alcune differenze da prendere in considerazione. La più evidente è quella che riguarda l’anticipo del preavviso. Come sappiamo infatti, quando si desidera recedere un contratto di affitto prima della sua naturale scadenza prevista è necessario avvisare per tempo l’altra parte in causa tramite una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno. Per quanto concerne le abitazioni sappiamo che le tempistiche di preavviso richieste sono pari a 6 mesi. In merito alle attività commerciali invece vediamo che il preavviso necessario per interrompere il tacito rinnovo deve essere dato 12 mesi prima della data in cui si vuole far terminare il rapporto contrattuale. Quindi, come possiamo ben notare, per le attività commerciali il tempo del preavviso è pari esattamente al doppio di quello previsto per le abitazioni.
Ciò avviene molto probabilmente perché dover riorganizzare un’intera attività commerciale, con eventuali altre sedi, con i vari dipendenti e tutto ciò che ne consegue, potrebbe necessitare di più tempo rispetto ad un singolo inquilino o ad una famiglia che magari deve traslocare da una casa ad un’altra. Lo stesso per quanto riguarda il proprietario del locale che potrebbe impiegare più tempo a trovare una nuova impresa o attività commerciale alla quale affittare il proprio immobile, rispetto a quanto tempo impiegherebbe un proprietario di un appartamento a trovare dei nuovi inquilini per la propria casa. Per quanto riguarda le abitazioni sappiamo che la durata del contratto di affitto è pari a quattro anni che si rinnovano tacitamente per altri quattro anni alla scadenza dei primi. Per quanto riguarda alcune tipologie di attività commerciali invece la durata del contratto di affitto, nella maggior parte dei casi, è pari a 6 anni, rinnovabili tacitamente con altri sei successivi. Probabilmente è anche per questa differenza di tempistiche contrattuali che possono esserci delle differenze di tempistiche nella comunicazione dell’interruzione del rinnovo del contratto. Per altre attività, quelle di genere ricettivo, come ad esempio i bed & breakfast, invece la durata del contratto è pari addirittura a nove anni.
Si può comunque fare una disdetta del contratto di locazione commerciale anche con 6 mesi di preavviso anticipato se non si parla di recessione di contratto. Come abbiamo visto sino ad ora per comunicare la volontà di voler disdire il contratto prima del termine stabilito è necessario, anche per quanto riguarda le attività commerciali, inviare una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno al proprietario dell’immobile e pagare poi le necessarie spese dovute presso l’Agenzia delle Entrate, presso la quale bisogna sempre notificare eventuali contratti d’affitto, le proroghe e le interruzioni di questi ultimi.
Preavviso sulla disdetta del contratto di affitto anticipata
Dare il preavviso della disdetta dunque è molto importante perché consente ad entrambe le parti di poter provvedere al danno che si potrebbe eventualmente ricevere interrompendo il rapporto di affitto con l’altra parte. Abbiamo visto sia il caso in cui si tratti di un contratto d’affitto per un immobile abitativo sia il caso in cui si tratti di immobile utilizzato per un esercizio commerciale o un’impresa. Rivediamo insieme entrambi i casi per quanto concerne il preavviso. Nel primo caso, il preavviso dovuto è pari a 6 mesi rispetto alla data in cui si vuole abbandonare l’immobile (o in cui l’affittuario deve, per necessità del proprietario, abbandonarlo). Nel secondo caso invece, quello delle attività commerciali, il preavviso per interrompere il rinnovo tacito è pari a 12 mesi anziché 6, ma si può comunque utilizzare la procedura dei sei mesi se si vuole chiedere un’interruzione in maniera anticipata. Le restanti procedure sono infatti molto similari, ciò che cambia maggiormente sono i termini di preavviso. Ogni contratto poi, può avere delle clausole differenti da tutti gli altri, stipulate appositamente per determinate situazioni particolari, quindi ogni caso poi avrebbe bisogno di un’attenzione differente e specifica.
Quelle che abbiamo trattato sino ad ora infatti, sono solamente alcune delle linee guida generali da poter seguire nel momento in cui si ha bisogno di recedere in maniera anticipata un contratto d’affitto. Per qualunque altro dubbio che può sorgere è sempre bene comunque rivolgersi a delle persone competenti in materia burocratica e giuridica che sappiano come si procede in situazioni come queste.
