Il Testo Unico Bancario dà al debitore di una banca l’opportunità di procedere con l’estinzione anticipata del mutuo (totale o parziale): per chi ha la possibilità di metterla in pratica si tratta di una soluzione molto interessante, visto che rappresenta per il mutuatario l’opportunità di risparmiare gli interessi delle rate future; per i finanziamenti sottoscritti dopo il 2007 con finalità di acquisto o ristrutturazione della prima casa non sono previste penali, ma per gli altri l’estinzione anticipata comporta comunque dei costi: ecco come effettuare il calcolo della penale sui mutui a tasso fisso.
Le penali massime per mutui a tasso fisso e a tasso variabile sulla prima casa
Quando si parla di estinzione anticipata del mutuo bisogna fare alcune distinzioni in base alla data di stipulazione, alla finalità e al tipo di finanziamento. Per i mutui sulla prima casa accesi a partire dal 2 aprile del 2007 non possono essere previste delle penalità, mentre per quelli stipulati prima di quella data (parliamo sempre di finanziamenti sulla prima casa) la normativa stabilisce dei tetti massimi; qui entra in gioco la distinzione tra mutui a tasso variabile e mutui a tasso fisso: per i primi il tasso massimo per la penale è fissato allo 0,50% se l’estinzione avviene prima del terzultimo anno, allo 0,20% se avviene durante il terzultimo anno ed è nulla se avviene nel corso dell’ultimo biennio di durata del prestito; gli stessi limiti vengono applicati per i mutui a tasso fisso stipulati prima dell’inizio del 2001, ma per quelli sottoscritti dopo sono previsti altri massimali: 1,90% per l’estinzione durante la prima metà del finanziamento, 1,50% se avviene tra la metà e il quartultimo anno, 0,20% se avviene durante il terzultimo anno e 0% se avviene negli ultimi due anni. Se il mutuo non è sulla prima casa possono essere previste clausole penali diverse.
Se il mutuo è a tasso misto bisogna controllare cosa prevede l’ammortamento al momento dell’estinzione: se il quel preciso frangente c’è un tasso fisso si applicano le regole viste per i mutui a tasso fisso, se invece in quel momento c’è il tasso variabile si applicheranno le penali massime previste per i finanziamenti a tasso variabile. Se sul contratto di mutuo sono indicate penali più alte rispetto a quelle previste dalla normativa il debitore può richiedere alla banca di ridurre e adeguare le aliquote e l’istituto di credito non può rifiutare.
Estinzione anticipata mutuo totale o parziale
Con l’estinzione anticipata totale il contratto di finanziamento si chiude definitivamente (il debitore versa alla banca tutte le somme dovute), ma esiste anche la possibilità dell’estinzione anticipata parziale: in questo caso il mutuatario versa solo una parte del debito residuo e a seconda del tipo di piano di ammortamento potrà ottenere una riduzione delle rate mantenendo la durata del finanziamento oppure una riduzione della durata del prestito, mantenendo costante l’importo delle rate. Ovviamente in caso di estinzione parziale l’eventuale pagamento della penale riguarderà solo le somme anticipate. Di norma queste operazioni vengono effettuate in concomitanza con la scadenza di una rata.
L’operazione di estinzione anticipata del mutuo comporta, oltre alla penale, altri costi che dovranno essere sostenuti dal debitore: il costo per il calcolo amministrativo di estinzione anticipata e i decimi giornalieri, che corrispondono ad una quota di interesse calcolata sul numero di giorni che intercorrono tra l’ultima rata e il momento dell’estinzione. Per capire come effettuare il calcolo della penale faremo due esempi, uno relativo all’estinzione parziale e uno relativo all’estinzione totale di un mutuo a tasso fisso.
Il calcolo della penale
Estinzione parziale
Il capitale residuo del mutuo in corso (che si rimborsa con rate da 500 euro) è di 30.000 euro; si hanno a disposizione 5.000 euro che vogliono essere utilizzati per l’estinzione parziale. Questa somma rappresenta il il 16,67% del debito, mentre il residuo ammonta a 25.000 euro, ovvero l’83,33%. A seconda del tipo di piano di ammortamento si possono mantenere le rate costanti, riducendo però la durata del piano di rimborso, oppure si può mantenere lo stesso numero di impegni mensili, ricalcolandone l’importo (se prima la rata era di 500 euro, in seguito sarà pari a 500 x 83,33% = 416,65 €). La penale di estinzione viene applicata esclusivamente sui 5.000 euro anticipati.
Estinzione totale
In questo caso il finanziamento si estingue, con il mutuatario che versa alla banca l’intero debito residuo. Facciamo riferimento ad un mutuo con il tasso d’interesse del 3% e con un debito residuo che, come nel caso precedente, ammonta a 30.000 euro, mentre la penale di estinzione anticipata è del 2%. Se la scadenza dell’ultima data era il 31 maggio e si decide di estinguere il debito il 9 giugno bisogna calcolare anche i decimi giornalieri: 30.000 (debito residuo) x 9 (numero di giorni tra l’ultima rata e l’estinzione) x 0,0082% (tasso giornaliero) = 22,14 euro. La penale ammonta a 600 euro (30.000 x 2%), mentre le spese amministrative per i conteggi di solito si aggirano tra i 30 e i 60 euro.
