Nell’ambito di una compravendita immobiliare, il potenziale acquirente è chiamato, a tutela dei propri interessi, ad eseguire alcune verifiche tecniche preliminari. Oltre a quelle di conformità catastale, vi sono i controlli relativi allo stato giuridico – amministrativo dell’immobile, volti a certificare l’eventuale sussistenza di vincoli di vario genere. A tale scopo, è opportuno richiedere una visura ipotecaria (o ipocatastale), rivolgendosi all’Agenzia delle Entrate oppure ad un portale specializzato come Ivisura.it. La procedura consente di consultare le formalità relative ad un dato immobile registrate presso la banca dati del Catasto; nelle “Trascrizioni” sono inclusi eventuali registrazioni di sequestro, pignoramento, domande giudiziali o ipoteche.
L’ipoteca è il vincolo più comune e, in quanto tale, può condizionare o pregiudicare lo sviluppo di una compravendita immobiliare: di seguito, vediamo di cosa si tratta e come si ripercuote sul possibile acquisto di una casa.
I riferimenti normativi
L’istituto dell’ipoteca è regolamentato da due articoli del codice civile; il primo (art. 2808) stabilisce che “l’ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione”. Possono essere oggetto di ipoteca sia i beni del debitore o di un terzo; essa viene costituita mediante iscrizione nei registri immobiliari.
A tal riguardo, l’articolo 2809 del codice civile statuisce che l’ipoteca “deve essere iscritta su beni specialmente indicati e per una somma determinata in danaro”. L’articolo dispone, in aggiunta, che l’ipoteca è indivisibile in quanto “sussiste per intero sopra tutti i beni vincolati”. Ciò vuol dire che il vincolo deve essere imposto su beni specifici (il diritto italiano non prevede ipoteche ‘generiche’) e resta valido anche quando il debitore ha saldato parte del proprio debito.
L’ordinamento italiano individua tre tipologie di vincolo ipotecario:
- ipoteca legale (articolo 2817 del c.c.) prevista per legge in casi specifici come, ad esempio, l’ipoteca sui beni di un imputato a favore dello Stato.
- ipoteca giudiziale (articolo 2828 del c.c.), iscritta a seguito di una sentenza del giudice;
- ipoteca volontaria (articoli 2821 e successivi del c.c.), costituita “per atto pubblico o per scrittura privata”.
Come funziona l’ipoteca sulla casa
L’ipoteca sulla casa è un vincolo costituito su un bene immobile (un fabbricato ad uso abitativo) a garanzia di una somma che il proprietario (in quanto debitore) deve ad un creditore. Generalmente, l’ipoteca sulla casa funge da diritto reale di garanzia a favore di una banca o di un istituto di credito; ciò nonostante, il soggetto o l’ente creditore non può beneficiare dell’immobile e la presenza dell’ipoteca non impedisce al proprietario di godere del bene mediante l’usufrutto, la vendita o la donazione.
Uno degli aspetti peculiari dell’ipoteca è il cosiddetto “diritto di sequela”; in parole povere, il vincolo resta intatto anche se il bene cambia proprietà. Da ciò si capisce bene perché, prima di acquistare casa, è indispensabile verificare se essa è sottoposta a vincolo ipotecario; il rischio per l’acquirente, in tal caso, sarebbe quello di accollarsi l’ipoteca.
Cosa rischia chi acquista una casa ipotecata
Perché è importante evitare l’acquisto di un immobile ipotecato? La risposta è semplice: il creditore ipotecario (solitamente la banca), oltre a vantare un diritto di prelazione, può decidere di ‘incassare’ il proprio credito in qualsiasi momento mediante l’espropriazione dell’immobile.
Naturalmente, non è vietato comprare una casa sottoposta a vincolo, dal momento che l’acquirente ha la possibilità di cancellare l’ipoteca. Di solito, è sufficiente estinguere il mutuo concesso dalla banca o dall’istituto di credito; in realtà, è necessario che il creditore rilasci una certificazione propedeutica alla cancellazione dell’ipoteca dai registri immobiliari.
