Tra le misure previste dalla legge di Stabilità 2016 c’è l’introduzione del leasing immobiliare, o sarebbe meglio dire il suo allargamento anche ai privati che vogliono acquistare una casa. Queta particolare forma di finanziamento può essere considerata come un’alternativa al classico mutuo ipotecario, ma molti cadono nell’errore di confonderlo con il rent to buy, un altro istituto che permette di comprare un immobile tramite il pagamento di un canone mensile e un riscatto finale, ma con caratteristiche abbastanza diverse.
Cosa è il leasing immobiliare per l’acquisto della prima casa
Per spiegare di cosa si tratta in pochissime parole, il leasing immobiliare può essere definito come un finanziamento che consente l’acquisto di un immobile tramite il pagamento di rate periodiche e il riscatto con maxi rata finale. Quando il contratto di locazione arriva al termine, il locatario può scegliere se rinunciare all’acquisto della proprietà o se proseguire il contratto e procedere al riscatto. Un meccanismo che già da tempo siamo abituati a vedere nel settore della automobili.
Chi decide di acquistare una casa tramite questa particolare forma di finanziamento dovrà stipulare un contratto di leasing con una banca o con l’intermediario finanziario che possiede l’immobile e dovrà firmare l’obbligazione all’acquisto del bene. Da quel momento inizierà a versare ogni mese il canone di locazione e al termine di questa fase potrà decidere se sfruttare l’obbligazione di acquisto al prezzo pattuito oppure se rinunciarvi (c’è anche la possibilità di trovare un accordo per il rinnovo del canone di locazione per un ulteriore periodo). Tutti i rischi legati all’utilizzo del bene (in questo caso dell’immobile) sono a carico del locatario. Nel caso in cui l’utilizzatore del bene smetta di pagare i canoni, la banca o l’intermediario che ha concesso il finanziamento può vendere l’immobile, trattenendo per sé la somma corrispondente alla maxi rata finale e ai canoni non ancora riscossi (l’eventuale eccedenza spetta all’utilizzatore).
I vantaggi fiscali e confronto con il finanziamento tradizionale, il mutuo
Dal punto di vista fiscale il leasing immobiliare presenta un paio di interessanti agevolazioni (fino al 31/12/2020), ovvero l’aliquota dell’imposta di registro proporzionale ridotta all’1,5% e la detrazione del 19% dei canoni (e degli oneri accessori) e del costo d’acquisto finale. Per i giovani che non hanno ancora compiuto i 35 anni, che non sono già titolari di altre case e che hanno un reddito inferiore ai 55.000 euro la detrazione del 19% si applicherà su un massimo di 8.000 euro annui per il canone di locazione e di 20.000 euro per la maxi rata finale; per gli over 35 e gli altri che non presentano i requisiti elencati prima la detrazione è su un massimo di 4.000 euro per i canoni mensili e di 10.000 euro per il costo di riscatto finale.
Il leasing immobiliare si presenta come una forma di finanziamento elastica, visto che non si devono sostenere costi notarli, spese di istruttoria o di iscrizioni di ipoteche, almeno fino al momento in cui non si decide di riscattare la proprietà della casa. In più, nel caso in cui si verifichino delle situazioni particolari come la cessazione del rapporto di lavoro parasubordinato o subordinato, ci può essere la sospensione del pagamento delle rate mensili, anche se questo può avvenire una sola volta e per un massimo di 12 mesi. Se si fa il confronto con il tradizionale finanziamento a cui si ricorre per l’acquisto di un immobile, ovvero il mutuo ipotecario, il leasing sembra avere diversi punti a suo favore, ma bisogna anche considerare alcuni aspetti per i quali il classico mutuo si fa preferire: innanzi tutto è molto più conosciuto rispetto al “neonato” leasing immobiliare, poi può avere una durata maggiore (il leasing di solito ha una durata abbastanza breve, anche perché nel lungo termine il suo canone risulterebbe troppo alto e non conveniente) e infine, in questo momento, può contare sui tassi ai loro livelli minimi di sempre.
Le differenze con il rent to buy
Qualche tempo fa in Italia era già stato introdotto un meccanismo che permette l’acquisto di un immobile tramite il pagamento (obbligatorio) di un canone mensile e di un prezzo finale per il riscatto (facoltativo), ovvero il rent to buy: sotto certi aspetti è simile al leasing immobiliare, ma per tanti altri se ne differenzia e non è il caso di fare confusione. Ecco quali sono le principali differenze tra i due schemi contrattuali: il rent to buy può riguardare qualsiasi immobile, mentre il leasing immobiliare solo quelli abitativi (anche quelli in fase di costruzione); il contratto di rent to buy può essere siglato da qualsiasi soggetto (privati, società, enti) nel ruolo di concedente e locatario, mentre ne leasing immobiliare il concedente può essere solo una banca o un intermedirio finanziario e il locatario/acquirente deve esser una persona fisica; nel rent to buy la trascrizione del contratto nei Registri Immobiliari può avvenire subito, garantendo piena tutela al futuro proprietario, mentre la legge non specifica questo aspetto per quanto riguarda il leasing; nel canone del rent to buy devono essere ben specificate la componente di affitto e quella di acconto sul prezzo di vendita (in caso di non acquisto finale, il locatario ha diritto alla restituzione della seconda componente dei canoni versati), mentre per il leasing non è prevista questa ripartizione obbligatoria, quindi al locatario che non esercita l’opzione di acquisto finale non è dovuto nulla indietro.
